マイホームの購入は、人生の一大イベントです。
今回は、新築マンションを購入する際に、事前に知っておくべき手続きの流れや注意点について解説します。
マンション選びの重要ポイントである「眺望と管理」については、こちらのブログで詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
1. 情報収集とモデルルーム見学
新築マンションの購入を考え始めたら、まずは情報収集から始め、実際にモデルルームを見学しに行きます。
最低でも5件以上のマンションを見学し、先のブログ記事のチェックポイントも参考にしながら、比較検討することをおすすめします。
【モデルルーム見学時の注意点】
モデルルームが、マンションの建築予定地から離れた場所にある場合があります。必ずマンションの建築予定地にも足を運び、周辺環境や騒音などを確認しておきましょう。
2. 購入の申込みと契約準備
「このマンションを買いたい」という物件が見つかったら、購入の申込みを行います。
人気物件の場合は抽選になります。
- 当選した場合：申込金を支払い、契約準備に入ります。
- 抽選に外れた場合：キャンセル住戸が出る場合があります。これは、後に説明する住宅ローン審査に通らなかったなどの事情によるものです。どうしても諦めきれない場合は、しばらく経ってから不動産会社に連絡してみると、購入できる可能性もあります。
【青田売りとは】
新築マンションの場合、建物が未完成の段階で販売されます（青田売り）。契約から引き渡しまで1〜2年先になることも珍しくありません。
3. 契約時に必要なお金と準備
契約日までに、契約に必要な費用の準備が必要です。
- 手付金：マンション売買代金の1〜2割程度を、契約時に売主に支払うのが一般的です。（申込金は手付金に充当されます。）
- 中間金：契約内容により、中間金の支払いが必要になることがあります。
- 印紙代：契約書に貼る収入印紙代が必要です。
【ポイント】
モデルルーム見学の段階で、売買代金だけでなく、諸費用や契約時にいくら必要なのかを不動産会社によく確認しておきましょう。
4. 重要事項の説明と契約の締結
契約の日程が決まったら、次のステップに進みます。
- 重要事項の説明：契約の前に、宅地建物取引士から必ず重要事項の説明を受けます。
- 契約：重要事項および契約書の内容を理解した上で、契約書に調印します。
手付金の意味と契約解除
契約時に支払う手付金には、契約を解除するための費用としての重要な意味があります。
- 購入者側：手付解除の期限内であれば、手付金を放棄することで契約を解除できます。（自己都合で解約する場合、手付金は戻ってきません。中間金を支払っている場合は、契約書の規定によりますが、原則返金されることが多いです。）
- 売主側：手付金の倍額（手付金＋手付金と同額）を購入者に支払う（手付金倍返し）ことで、契約を解除できます。
5. 住宅ローンと特約（ローン特約）
多くの場合、購入者は住宅ローンを組んでマンション代金を支払います。マンションの契約後に住宅ローンを申込みます。
ローン特約（停止条件付契約）
売主が不動産会社である新築マンションの売買契約には、通常、ローン特約（停止条件付契約）が設定されます。
これは、「住宅ローンの審査に通らず、他の資金調達もできなかった場合、手付金を返してもらい契約を解除できる」という特約で、購入者の救済措置です。
【注意点】
- 解約できる期間が契約書で限定されているため、住宅ローンの申込みは遅滞なく行ってください。
- 特約の対象となる金融機関やローンの種類が限定されている場合もあります。
買い替え特約
自宅を売却してマンションを購入する場合、「自宅が売却できなかったらマンションの解約ができる」という買い替え特約を付けられるケースもありますが、売主（不動産会社）にとってリスクが高いため、交渉が難しい場合が多いです。
自宅の買い替えを伴う場合は、より慎重で確実な資金計画が求められます。
6. 引き渡し前：登記準備と持ち分の決定
引き渡し時期が近づくと、入居説明会が開催され、入居までの段取りなどを確認します。
登記に必要な準備
所有権移転登記や抵当権設定登記を司法書士に委任するための書類に署名・捺印し、印鑑証明書などを渡す準備をします。
持ち分（所有権の割合）の決定
このとき、マンションを「夫婦の共有」にするのか「単独所有」にするのか、共有にする場合の持ち分の割合を決めておく必要があります。
【重要】資金拠出の割合で決めるのが鉄則
所有権の持ち分は、「誰が、いくらの資金を負担したか」という実際の資金拠出割合に合わせて登記するのが原則です。
- 例1：夫が全額自己資金を出し、ローンも夫のみ → 夫の単独所有
- 例2：夫婦で自己資金とローンを負担 → 資金を負担した割合に応じて共有
【贈与税に要注意！】
資金の負担割合と異なる持ち分で登記すると、その差額に対して贈与税が課税される可能性があります。
特に、親や祖父母から資金援助（贈与）を受けた場合は、「住宅取得等資金の贈与の特例」を使う場合も含めて、資金の計算を厳密に行い、その割合に応じて持ち分を決定してください。不安な場合は、必ず税理士などの専門家にご相談ください。
7. マンションの完成：内覧会と最終確認
マンションが完成すると、内覧会が開かれます。
未完成の段階で契約した買主にとっては、購入した住戸が「契約図面やモデルルームの説明通りに建てられているかを確認する最終チェックの機会です。
- 不都合な点があれば、遠慮せずに指摘し、直してもらいましょう。
- 修理完了後は必ず再確認し、確認書にサインします。
入居後に気づいた不具合は対応が難しくなることがあるため、内覧会で厳しくチェックすることが大切です。
8. 引き渡し（決済）と入居
いよいよ、引き渡し（決済）です。
- 売主が定めた期間内に、残代金を売主に振り込みます。
- 残代金の支払い：住宅ローンが実行され、ローン代金は直接売主に振り込まれます。同時に、所有権移転登記と抵当権設定登記も行われます。
- 鍵の引き渡し：買主の責任（代金の支払い）が完了すると、売主の責任（鍵の引き渡し）が行われます。
これで、晴れて新居への引っ越しです！
通常、入居後3ヶ月以内くらいに、管理組合の第1回総会が開催されます。
最後に
マイホームの購入は、複雑な手続きが伴います。マンション選びから一連の手続きについて、不安がある方は、解消しておきましょう。
財産の管理、特に不動産に詳しい1級ファイナンシャルプランナーの私が、まずはお話を丁寧に伺います。
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